Desarrolladores, martilleros, sociólogas y hasta empleados judiciales que los habitan coinciden en que el temor a los asaltos es uno de los factores claves a la hora de analizar el crecimiento exponencial de los barrios cerrados. Ya hay más de 20 y creen que su población sobrepasa las 20 mil personas.
Por Bruno Verdenelli
verdenelli@lacapitalmdq.com.ar
Tras entrar al que tal vez sea el country más conocido de Mar del Plata, cualquiera puede cruzarse a exitosos empresarios, deportistas de renombre, famosos artistas e incluso dirigentes políticos de diversas ideologías. Ellos, al igual que muchos otros habitantes con el poder adquisitivo necesario para acceder a una vivienda allí, exhiben variadas características en común… Entre otras, hay una muy clara: eligen vivir en un barrio cerrado para ganar calma y reducir las posibilidades de ser víctimas de la inseguridad.
El crecimiento de las urbanizaciones residenciales en el Partido de General Pueyrredon ha sido exponencial en los últimos años: ya son más de 20 y fuentes municipales consultadas por LA CAPITAL afirman que su población sobrepasa, en promedio, las 20 mil personas.
Además, para explicar el boom de los countries ocurrido desde 2020 hasta hoy, desarrolladores, martilleros, sociólogas y hasta empleados judiciales que los habitan coinciden en que el temor a los asaltos es uno de los factores claves que contribuyeron al fenómeno. En otras palabras, quienes pueden pagar su establecimiento en un perímetro custodiado, deciden proveerse a sí mismos un servicio que, a todas luces, el Estado no logra garantizar afuera.
Los ingresos a las urbanizaciones cerradas cuentan con controles exhaustivos: la seguridad es uno de los motivos principales por los que sus habitantes eligen mudarse allí.
“La cuestión de la seguridad es una de las razones por las cuales se genera el atractivo del barrio privado, aunque no es la única. La otra es que ahora los precios son muy competitivos y hay falta de oferta de terrenos con infraestructura en la ciudad”, explica el desarrollador Mariano Gómez Gerbi. Y, en ese sentido, agrega: “La gente recibe, a cambio de la distancia, un producto muy bueno tanto en infraestructura, como en estilo de vida y en seguridad también, lo cual es el remate de la decisión”.
El especialista cuenta que, principalmente, los compradores “son gente joven de entre 35 y 45 años, con uno o dos niños, la mayoría”. Es decir, parejas que buscan que sus hijos puedan atravesar una infancia al aire libre y sin preocupaciones.
Por su parte, Ezequiel Lorenzo, colega de Gómez Gerbi con amplia experiencia en el rubro, señala que en la confección de los masterplan de los barrios privados ya está presente, en todos los proyectos, el enfoque de la seguridad “porque es una de las razones por las cuales el cliente busca ir a vivir allí”. “Cuáles son los puntos de acceso, los controles, la seguridad física y la seguridad electrónica… Todas esas variables se ven en el momento del diseño, y después son valores que se comunican en la oferta para la venta”, indica.
Y añade: “Trabajamos con custodia privada. Incluso con una empresa especializada en barrios cerrados, a nivel país. Cámaras de seguridad de video y térmicas avanzadas, más un triple cerco: alambrado, alambrado electrificado y alambrado. El perímetro está asegurado y monitoreado desde un centro de control ubicado adentro mismo del predio”.
El presidente del Colegio de Martilleros, Guillermo Rossi, también pondera la seguridad como uno de los ítems claves que analiza un posible comprador de un lote cuyo poder adquisitivo está al alcance de semejante elección. “El motivo de este notable crecimiento de los countries es que el que puede, quiere tener una mejor calidad de vida… Fundamentalmente las familias jóvenes con hijos chicos, que ahí encuentran servicios educativos, lugares de esparcimiento y la tranquilidad que otrora había en los barrios tradicionales de la ciudad”, expresa. Además, sostiene que el fenómeno generó “una mirada diferente de la ciudad y, al mismo tiempo, nuevas inversiones y fuentes de trabajo”.
Al respecto vale recordar que, entre 2023 y 2024, desde la misma Uocra admitieron que Mar del Plata había quedado afuera de la crisis de la construcción que regía en otras localidades del país y una de las razones que explicaba esa buena noticia era la alta demanda privada. Gran parte de dicha clientela, manifestaban los gremialistas entonces, la componían los propietarios de terrenos en barrios privados.
Decisiones
A finales de febrero de 2013, el fiscal Rodolfo Moure fue víctima de un violento asalto en el barrio Stella Maris. El hecho ocurrió cuando el funcionario judicial llegaba a la casa de Mendoza al 2200 en la que había residido toda su vida. Después de resistirse, puso en fuga a los delincuentes, y logró evitar el robo.
Sin embargo, ese episodio de inseguridad hizo que Moure tomara la decisión de mudarse junto a toda su familia a un country. Algo similar le ocurrió a una compañera suya, funcionaria de Tribunales, quien prefiere mantener su nombre en reserva. “Yo hace diez años más o menos que, viendo los hechos en los que me tocaba intervenir por mi trabajo, elegí irme a un barrio cerrado. Tenía muchos prejuicios pero el miedo me ganó, y hoy no me arrepiento para nada”, dice ahora la mujer.
En septiembre de 2025, casi trece años después del asalto contra Moure, el fiscal de menores Walter Martínez Soto sufrió un hecho casi idéntico cuando arribaba a su casa del barrio Parque Luro con su hijo, al que los ladrones le apuntaron un arma de fuego a la cabeza. En diálogo con la prensa, días después, recordó el caso de su colega y aclaró que ejercer un cargo de instructor penal no les había otorgado a ellos ningún tipo de privilegio. También lamentó que, en general, la inseguridad “al que le toca, le toca”.
Por su parte, otro funcionario judicial cuya identidad prefirió no dar a conocer, también fue asaltado por dos “motochorros” el último sábado 29 de noviembre, a la noche, en el barrio San José.
En ese momento, la víctima arribaba a su hogar junto a su mujer, su pequeño hijo y su suegra en su camioneta. Al día siguiente, en diálogo con este medio, expresó: “Yo no quiero ir a vivir a un country, pero estas cosas ya no sólo pasan en lugares considerados peligrosos sino que ocurren en todos lados. Tenemos cámaras, alarmas, portones automáticos, e igual nos robaron… Es muy difícil evitarlo”.
Gestión Montenegro
Recientemente, la oficina de prensa del municipio dio a conocer que en el Partido de General Pueyrredon hay 24 barrios privados, y en diciembre se iniciaron trámites para la realización de dos más. En la zona sur existen 17 y en la norte los 7 restantes. En total, se contabilizan 7938 terrenos unifamiliares: 5450 en el primer sector, y 2488 en el segundo. Mientras que en ambos se registran 44 lotes multifamiliares: 41 y 3, respectivamente.
Consultado especialmente al respecto por LA CAPITAL, para la realización de este informe, el secretario de Obras y Planeamiento Urbano, Jorge González, asegura que “el fenómeno explotó con la gestión de Guillermo Montenegro, cuando se reactivaron expedientes viejos que había, y también se presentaron nuevos”.
Estos emprendimientos, aclara la comuna, incluyen la infraestructura necesaria para su funcionamiento a cargo de los propios desarrolladores. Todos se encuentran comprendidos dentro de la Ley Provincial 14.449, que además obliga a sus impulsores a realizar las correspondientes compensaciones urbanísticas, destinadas al mejoramiento y ampliación de la infraestructura de saneamiento y vial dentro del distrito.
El sector sur de la ciudad representa aproximadamente el 65 % de las urbanizaciones cerradas. Al día de hoy, se encuentran ocupados el 45 % de los lotes existentes, quedando por completarse aproximadamente el 55 % de los terrenos libres en esa zona.
“También hay que señalar que sobre la calle 515, que desemboca en la Ruta Provincial 11, se encuentran iniciados los expedientes para la instalación de nuevas urbanizaciones cerradas que incrementan el potencial de ocupación”, subrayaron desde el municipio.
“En síntesis, si tomamos un promedio de cuatro personas por familia y lo multiplicamos por el total de viviendas correspondientes a los barrios cerrados ya conformados y las perspectivas a futuro, podemos estimar que todo el sector sur verá incrementada en un 103 % su capacidad edilicia y determinará un aumento poblacional de todo el sector en un 215 %”, postularon como proyección a futuro.
Los investigadores del Conicet y la Universidad Nacional de Mar del Plata, Mario Alejandro Maya y María Amalia Lorda, realizaron tiempo atrás un trabajo en el que identificaron cada uno de los barrios cerrados existentes en el Partido de General Pueyrredon.
Entre ellos, en el Corredor Jorge Newbery se encuentran: Rumencó, Rumencó Joven, Senderos de Rumencó, Arenas del Sur, Arenas del Sur Chico, Las Prunas, Haras Santa María del Mar, Casonas y Apartamentos del Haras, Tierra del Mar, y Fincas de Peralta Ramos.
Más al sur, sobre la Ruta 11, están Marayuí (el club de golf pionero en la zona, construido en la década del 80), La Paloma, San Benito, Olas de Chapadmalal y Pueblo Chapa.
Sobre la avenida Mario Bravo se ubica Santa Celina, y a pocas cuadras del estadio José María Minella, el más pequeño, Ayres de Santa Mónica. En la Ruta 226 aparece Developer Acqua, y a la vera de la Autovía 2, se emplazan Developer Park, Terralar y La Aurelia. Por último, en el Corredor Norte de la Ruta 11, se emplazan Brisas y Unkanny Country.
Reglas propias
En su paper denominado “La segregación socioespacial. Aproximaciones a las formas en que se configura en el periurbano sur de Mar del Plata”, las sociólogas Sofía González y Florencia Bertolotti examinan la geografía local y establecen que “la emergencia de nuevas condiciones coyunturales ha derivado en otro tipo de configuraciones territoriales”.
Según datos del último censo, realizado en 2022, desde 2010 el Partido de General Pueyrredon registró un crecimiento poblacional del 7,8 %. En ese marco, sobre la Ruta 11, hacia Miramar y Chapadmalal, aumentó en casi un 90 % la construcción de unidades habitacionales entre 2010 y 2020, lo que generó “nuevas tendencias de habitar el territorio”.
En ese sentido, para las investigadoras del Conicet existe una “expansión heterogénea”. “Por un lado se observa una valorización de zonas estratégicas; por otro, un crecimiento que no siempre va acompañado de infraestructura, lo cual afecta especialmente a los sectores con menos recursos”, señalan. Un claro ejemplo de ello son las complicaciones en el tránsito o las inundaciones a la vera del camino que provoca el masivo paso vehicular cuando llueve, donde en muchos sitios de la zona sur aún persiste la tierra y no hay veredas ni colectoras asfaltadas.
Además, sostienen que “la característica común de estos procesos implica el desarrollo de formas distintas de segregación, tanto del espacio como de las personas que lo habitan”. Eso, inclusive, abarca a los habitantes de los barrios populares, que también poseen sus normas y conductas.
Por eso es que mencionan que existe una “autosegregación” y en el trabajo comparan ambas comunidades. Es decir, “personas pertenecientes a una misma clase social; las cuales, además, delimitan el espacio en función de reglas y normas propias, desde principios comunes en torno al habitar”.
Al referirse a los barrios cerrados, puntualmente, los describen como “zonas donde predomina la presencia de la naturaleza como condición del entorno, el confort”. Y también hacen hincapié en el “deseo de alcanzar un estilo de vida organizado en torno a una cotidianeidad marcada por valores simbólicos específicos, tales como la familia, la búsqueda de tranquilidad, el contacto con la naturaleza, la seguridad, entre otros”.
“En ese marco, se activa un fuerte sentido de distinción de clase, que no sólo remite a una diferenciación territorial, sino a situaciones sociales donde se reúnen personas que piensan de forma similar y reproducen prácticas afines, reforzando un sentido de pertenencia que implica la distancia -material y simbólica- respecto a otros grupos sociales”, esbozan las investigadoras.
Por último, puntualizan “en la existencia de servicios e instituciones propias (clubes deportivos, jardines y escuelas, servicios gastronómicos)” para fundamentar la utilización del concepto de “autosegregación”.
En diálogo con LA CAPITAL, el abogado Luciano Boteri, presidente del Consejo de Propietarios del Barrio Privado Rumencó, explica precisamente que los servicios con los que cuenta el complejo en el que vive son dispensados por personal contratado especialmente con los recursos de sus habitantes, y apunta que “el principal gasto expensable es la seguridad de los barrios: probablemente un 55 por ciento entre costos de empresa de seguridad, auditora externa de seguridad, jefe de seguridad interno que coordina ambas anteriores, los gastos de infraestructura tecnológica, el mantenimiento de las cámaras y el cerco eléctrico, etcétera”.
En ese sentido, el entrevistado pondera que “Rumencó tiene 770 propiedades y se maneja como cualquier otro tipo consorcio de propiedad horizontal, por lo que no siempre se puede precisar con exactitud cuánta gente hay viviendo en forma permanente y quiénes alquilan de manera temporal y están de paso. Sí se sabe que ingresan alrededor de 2000 personas por día a trabajar, entre empleados, personal de jardinería y mantenimiento, pileteros… Entonces los barrios cerrados son una muy buena fuente laboral, y una muy buena fuente de ingreso para el municipio, que cobra la misma tasa de servicios urbanos sin que sus ciudadanos obtengan ningún tipo de prestación, ya que todo está privatizado y no le generan ningún tipo de erogación”.
Boteri cuenta que fue uno de los primeros habitantes de Rumencó, que había empezado a desarrollarse en 2001. En 2005, cuando el abogado llegó al barrio, un lote “costaba menos de 30 mil dólares y se pagaba en 24 cuotas”. “Al principio el público era de clase media, no de élite. Y en Mar del Plata la idea de los countries era descabellada porque significaba irse lejos de la ciudad en cuanto a tiempo y distancia… Si se piensa como negocio, el que compró en esa época acertó con creces porque ese mismo terreno hoy puede costar unos 300 mil dólares”, revela.
Para finalizar, y otra vez en referencia a la cuestión de la seguridad, el entrevistado indica que el único requisito para vivir en Rumencó es no tener antecedentes penales. “Al tratarse de una asociación civil que rige sus normas, y ser la seguridad una de las principales razones por las que sus miembros eligen mudarse a los barrios cerrados, los vecinos se preocupan mucho por esto y se exige esa acreditación sin excepciones”, concluye.