La falta de crédito hipotecario, una de las asignaturas pendientes de la economía argentina, es también uno de los principales motivos que explican la contracción del mercado inmobiliario local, y los especialistas confían en que una vez que la inflación pueda encaminarse en una vía descendente, los préstamos destinados a la compra de una vivienda puedan generalizarse y ser accesibles.
Mario Gómez, integrante de la comisión directiva del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires (Cucicba), dijo a la agencia Télam que “el crédito inmobiliario es a largo plazo y no se lleva bien con la inflación, sólo funciona con una inflación controlada y no con una de dos dígitos”.
“A los bancos les cuesta dar crédito a plazos de 20 a 30 años, y el tomador no sabe si su salario se ajustará de la misma forma en que se ajusta la cuota de su préstamo”, agregó.
El especialista consideró que en los últimos 30 años no hubo crédito hipotecario accesible en la Argentina por los altos índices inflacionarios, excepto en la década de los 90.
Al buscar soluciones al problema, Gómez propone varias alternativas: “Una posibilidad son las líneas de créditos ofrecidas por los bancos públicos, que ayudan pero no resuelven el tema. Otra alternativa es crear un instrumento dentro del mercado de capitales que permita dar créditos a partir de una negociación secundaria, donde el ahorrista pone su dinero y obtiene una tasa; y del otro lado un tomador recurre a esos instrumentos dentro del mercado de capitales”.
El crédito hipotecario en la Argentina es equivalente al 1,5 por ciento del PBI, en Uruguay asciende al 5 por ciento del PBI, en tanto que en Chile trepa al 18 por ciento del PBI, enumera el economista Martín Tetaz.
“Uruguay es un ejemplo con el que nos podemos comparar. Están haciendo las cosas bien. Tienen una inflación del 10 por ciento y el crédito hipotecario es del 5 por ciento del PBI. Nosotros podríamos quintuplicar nuestros préstamos y ni hablar si logramos una estabilidad mayor y se adopta el sistema de Unidad de Fomento (UF) que es una unidad de cuenta, actualizada por la inflación, y que es usada en Chile tanto para ahorrar como para conseguir crédito hipotecario”, detalló.
La adopción de una variante de la Unidad de Fomento es analizada en ámbitos del Banco Central de la República Argentina (BCRA). Para su instrumentación, entre otras cuestiones, se aguarda la normalización del Indec y del IPC porque hay que tener como mínimo dos meses de comparación de ese índice para implementar la unidad de cuenta. Ademas, se deberá modificar el artículo 7 de la Ley de Convertibilidad -que aún se encuentra vigente- que prohíbe la actualización o indexación de las deudas.
Al respecto, Gómez consideró que la utilización de la Unidad de Fomento “da previsibilidad a las partes. El ahorrista ahorra en moneda dura y el que obtiene el crédito también lo consigue en esa moneda”.
Por su parte, el economista Tetaz dijo que “acá la clave está entre la relación entre la cuota y los ingresos familiares. No califica nadie. Para comprar un departamento de dos ambientes que cuesta un millón de pesos, con un crédito a 30 años tengo que pagar una cuota de 14 mil pesos y si eso es el 30 por ciento de mi ingreso, debo ganar cerca de 50 mil pesos”, cuantificó.
Comparó que en Uruguay el acceso al crédito es posible ya que en un caso de compra de un inmueble similar, el préstamo tiene una cuota de 8.000 pesos, por lo tanto el interesado tiene que tener un ingreso familiar de 26.000 pesos.
“Mientras tanto el plan de viviendas Procrear -creado por el gobierno anterior- para la construcción, refacción o compra de inmueble para las franjas medias, debe seguir ya que el Estado debe continuar financiando la tasa” para esas franjas de la población, estimó el economista.
Respecto del Procrear, Mario Gómez indicó que el plan “ha satisfecho una necesidad de vivienda dentro de un segmento socioeconómico totalmente olvidado. Fue positivo y tuvo impacto en el interior del país. Movió el mercado de los terrenos. En la ciudad de Buenos Aires no tuvo impacto porque no hay autoconstrucción. Está bueno que siga, pero no es la solución”.
Los créditos Procrear para construcción tienen tasas que van del 2 al 14 por ciento según los ingresos familiares netos, que pueden ir de 8.000 a 35 mil pesos. El costo financiero total con IVA va del 3,47 por ciento al 16,35 por ciento. La cuota inicial para un crédito de 100 mil pesos oscila de 375 pesos a 1.502 pesos. Los plazos en meses se extienden de 360 a 240 meses, de acuerdo con los montos.
Los créditos son a tasa combinada, siendo las primeras 48 cuotas a tasa fija de acuerdo con el rango de ingresos, y a partir de la cuota 49 la tasa pasa a ser variable, con un tope establecido para cada segmento.