Por Nicolás Quintaié

Edificios en altura en la “milla de oro” de Varese y Playa Grande y barrios cerrados, sobre todo en la zona sur, emergen como las principales tendencias que procuran consolidarse en la construcción del futuro en Mar del Plata, en una apuesta de las desarrolladoras por impulsar la sustentabilidad, explotar los espacios exteriores y contener las demandas de los marplatenses y de un turismo “premium” incipiente.

La industria se ha posicionado en el último tiempo como un motor de la economía local. Según estimaciones del municipio, representa cerca del 15% del producto bruto geográfico de General Pueyrredon y emplea a 20.000 trabajadores en Mar del Plata y la región. A su vez, el sector cobró dinamismo con la sanción de una batería de ordenanzas en 2021 que brindaron estímulos fiscales y la flexibilización de indicadores urbanísticos para construir.

LA CAPITAL dialogó con representantes de las cuatro desarrolladoras más importantes de la ciudad para que tracen un panorama sobre la evolución de la construcción, las características salientes de las edificaciones que se perfilan a futuro y los desafíos que se avizoran.

“En el ADN de Mar del Plata”

“La construcción está en el ADN de Mar del Plata, eso hace que la calidad de las edificaciones sea muy superior a la media que se ve en el resto del país”, asegura Florencia Miconi, presidenta del Centro de Constructores y titular de Imasa (Ingeniero Miconi y Asociados SA).

En retrospectiva, la empresaria advierte que en los 2000 hubo una etapa de “activación de pasivos que estuvieron abandonados”, como es el caso del Gran Hotel Provincial, Las Toscas o la ex Terminal Sur, hoy Paseo Aldrey. “En ese periodo, se pusieron en valor esos sectores, lo que permitió que volvieran a brillar los patrimonios”, apunta Miconi.

Pero un punto de inflexión se da desde 2013 a la actualidad con las Torres Pelli, ubicadas en Garay y la costa. La obra, finalizada en 2022, abrió el camino al surgimiento de “nuevos activos”. “Es un ícono de estos tiempos y un punto de referencia para el futuro”, resalta.

“Pusimos la vara muy alta, con un lugar único en el mundo. En el mejor sitio, con el mejor arquitecto (César Pelli) para que nos diga qué hacer”, asegura el ingeniero Luis Silva, presidente de Maral Explanada y desarrollador del proyecto que llevó nueve años.
La calidad constructiva “premium” y la apuesta por la sustentabilidad han sido los pilares de esta obra, características que han generado un efecto contagio en la industria de cara al futuro.

“Las Torres Pelli han marcado una impronta, con todo el edificio de vidrio. Usamos un vidrio especial, de baja emisividad y atérmicos, que lo trajimos de Francia. Todas tienen esa calidad de construcción, que permite no encender la calefacción en invierno ni prender el aire acondicionado en verano. Es un ahorro muy importante”, sostiene Silva.

Esta calidad constructiva hizo que las tres torres fueran declaradas como el primer edificio residencial sustentable de Sudamérica.
Por otro lado, Miconi entiende que la construcción tuvo en el último lustro “un rol central” en el redescubrimiento de la ciudad por parte del público “ABC1”, es decir, clases altas y media-altas. Este sector puso el foco en la ciudad a partir de su gastronomía y sus atractivos turísticos, en virtud de la amplia oferta de entretenimiento.

Según la titular de Imasa, con proyectos inmobiliarios “premium” comenzó a alojarse a este perfil de público de mayor poder adquisitivo, atraído por una arquitectura a tono con lo que “se ve en el mundo”. Un esquema que llegó para quedarse, al menos, en el corto y mediano plazo.

Proyecto “Unkanny Residences”, de Boulevard Marítimo 4063, donde funcionaba el exhotel Hurlingham.

Ezequiel Lorenzo, presidente de la desarrolladora Espatolero y Lorenzo, realiza un análisis similar: “Mar del Plata ha levantado mucho el perfil de las propuestas de desarrollos inmobiliarios en los últimos años. Y más aún de la pandemia en adelante, con construcciones triple A”.

Lorenzo plantea que, a diferencia del pasado, principalmente hasta los 70, cuando se construía “más al costo y con un fin de volumen y una calidad intermedia, apuntando a otros segmentos sociales, lo que ha pasado en los últimos años es que se ha profesionalizado la construcción”. De esta manera, “se han mejorado las tecnologías y se ha elevado la categoría de los productos inmobiliarios, y se espera que eso siga sucediendo”.

Espacios exteriores

La pandemia y la extensión de la cuarentena generaron, a su vez, un cambio en las prioridades de los consumidores, lo que impactó en la forma de construir y diseñar.

“La pasó muy mal la gente. Ahora todos buscan ambientes y balcones gigantescos: poder respirar. Eso llegó para quedarse”, advierte Silva.

“Se buscan muchos desarrollos de lo que decimos perímetro libre: sin medianeras, con vista amplia y balcones grandes”, coincide, por su parte, Juan Pablo Reverter, presidente de H. Ledesma Desarrollos Inmobiliarios.

En la misma línea, Lorenzo sostiene que el espacio exterior “pasó a cobrar un valor muy importante”. Esto también sucede en los barrios privados, denominados “countries”.

“En lo que respecta a los barrios cerrados, que hoy son nuestra especialidad, se busca mucho contar con un gran espacio verde. Se redondea el tamaño del lote hacia arriba, y la pisada de la unidad está tendiendo a ser más chica, incorporando el paisajismo. Así se piensan hoy las construcciones de este tipo: dónde van a estar el árbol y las especies en el terreno y, en función de eso, proyectar la vivienda. Antes no se daba”, agrega Lorenzo.

Otra tendencia que va ganando popularidad es la eficiencia energética a partir del uso de los materiales, en busca de bajar el gasto operativo de las unidades. Esto permite el ahorro de agua o luz, como ocurre con las Torres Pelli.

Así ha sumado protagonismo, por caso, el uso de técnicas para construir en seco, a través del ‘wood frame’ –se utiliza madera como principal soporte– o el ‘steel frame’ (usa acero galvanizado como estructura principal).

“Estas variantes son muy eficientes energéticamente y más ágiles por no tener la incidencia del agua en obra, ni requiere que se sequen las paredes cuando se trabaja con yeso u otros materiales”, explica Lorenzo, que también aclara que a veces se usan técnicas mixtas, combinando plateas de hormigón con ‘steel frame’ o ‘wood frame’, dependiendo de las características de la construcción.

Proyectos a futuro

La franja costera del Torreón, Varese y Playa Grande, así como la arteria comercial de Güemes o incluso el barrio Chauvin, emergen como las zonas predilectas para construir en altura en Mar del Plata en la actualidad y durante los próximos años.

En tanto, el sector sur es el más demandado para los countries (según datos oficiales, hay cerca de 24 urbanizaciones de este tipo, sumando las ya consolidadas y las que se encuentran en trámite avanzado).

El “Distrito de Arte y Diseño” (DAD), a cargo de Imasa y ubicado en Juan B. Justo y Edison, es una de las más ambiciosas iniciativas que busca unir estos dos polos constructivos. Se trata de un megaproyecto con una superficie cercana a los 145.000 metros cuadrados, incluyendo los espacios comunes distribuidos en seis edificios de lujo –dos de ellos con 30 pisos, otros dos tendrán 20 y los restantes contarán con 12–; una especie de Puerto Madero marplatense, pero con una fuerte impronta local.

“Es el proyecto más grande en la historia de Mar del Plata. Aspira a ser un complejo de usos mixtos, con hotelería, vivienda, gastronomía, oficinas y espacios comerciales. Ya se inició el primer edificio, que es el Malecón DAD, y la primera etapa de locales comerciales”, explica Miconi.

El DAD busca ser “un nuevo punto de referencia de la ciudad, como un nuevo barrio joven dedicado al arte y el diseño”, que va a “coser lo que es la milla de oro de Playa Grande y Varese con la nueva centralidad de los barrios del sur”. La primera etapa del megaproyecto se espera que esté lista en 2028.

El “Distrito de Arte y Diseño” (DAD), ubicado en Juan B. Justo y Edison, es una de las más ambiciosas iniciativas que busca unir estos dos polos constructivos.

En lo que respecta a los nuevos edificios en altura y “premium” sobre la franja costera, todos ellos equipados con prestaciones como Salones de Usos Múltiples (SUM), pileta, gimnasio, coworking y spa, entre otras, sobresalen los de H. Ledesma Desarrollos Inmobiliarios.

Uno de ellos es el “Unkanny Tower”, de 20 pisos, ubicado en Alem y la costa, que se prevé finalizar a finales de este año. También se destaca el “Unkanny Residences” en Boulevard Marítimo 4063, donde funcionaba el exhotel Hurlingham, emplazado en la primera línea frente al mar.

La iniciativa apunta a la reparación completa de todo el edificio original –fue declarado como bien patrimonial–, la construcción de una torre de 21 pisos, un hotel boutique y locales gastronómicos. El proyecto se encuentra en sus primeros pasos –en proceso de excavación– y tomará cerca de cuatro años.

A su vez, dentro del eje costero está el “Dimora Torreón”, ubicado frente al icónico balneario y con 16 pisos, cuya finalización se espera para 2027.

“Son productos que generan una captación de mano de obra muy importante, ya sea directa en lo que es la construcción y de forma indirecta con las empresas marplatenses, que venden los materiales. Y otra cuestión importante es que una vez terminado el proyecto, pasa a ser una pyme por toda la gente que emplea: tenés la empresa de seguridad, los trabajadores de limpieza y los que mantienen los ascensores, por ejemplo”, destaca Reverter.

H. Ledesma Desarrollos Inmobiliarios tendrá a cargo, a su vez, el proyecto de “Bendú”, un paseo comercial y cultural en lo que era la Manzana de los Circos que busca revitalizar, junto al DAD, el punto que une Playa Grande con el puerto y la zona sur.

El proyecto incluye gastronomía, espectáculos y el arribo de la segunda sucursal de Coto en Mar del Plata. La primera etapa estará lista a fines de este año, anticipó Reverter, el presidente de la firma.

Barrios privados

Los barrios privados, sobre todo los ubicados en el sur –también hay desarrollos en otros sectores del distrito–, vienen teniendo un fuerte crecimiento a partir de la cercanía con las playas de la zona, quizás las más bellas de la ciudad, y la radicación de propuestas comerciales y gastronómicas a partir del flujo turístico. La instalación del primer supermercado Coto a fines del año pasado es otro elemento que brinda dinamismo.

Uno de los emprendimientos más destacados es “Pueblo Chapa”, ubicado sobre la calle 749 (Camino de las Estancias), a metros del kilómetro 546 de la ruta 11, a cargo de Espatolero y Lorenzo.

Con una extensión de 110 hectáreas, se contempla la creación de parcelas destinadas a viviendas unifamiliares (531), multifamiliares (19) y otros usos (18), alcanzando un total de 568 lotes.

“Es un producto que continúa creciendo, con mucha demanda. Las propuestas residenciales generan interés porque están vinculadas con las playas de más categoría de Mar del Plata, también motorizadas por el turismo ‘premium’”, aclara Lorenzo.

En Pueblo Chapa se vislumbra no solo un “mercado local, sino también de la ciudad de Buenos Aires y localidades aledañas”. Este público busca una propuesta “más natural, agreste, que tiene que ver con campo y mar”.

Aparte de garantizar una mayor “seguridad” para los residentes, este barrio cerrado contará con un frente de viñedos, un pueblo de seis manzanas y una plaza central con locales gastronómicos. Las primeras entregas de unidades serán en tres años.

Entre los varios proyectos que se perfilan a futuro, además, sobresalen “Lawen”, pegado al Bosque Peralta Ramos, que busca combinar forestación y mar, impulsado por Miconi. O “Senderos de Rumencó”, de H. Ledesma Desarrollos Inmobiliarios, hoy en una fase inicial.

Logística e industria

Por fuera de lo estrictamente residencial, el crecimiento del sector industrial es otro punto de interés para la construcción, con prioridad en las rutas 226 y 88.

Por caso, el Polo 226 (kilómetro 8 de la ruta 226) va rumbo a cumplir diez años. Tiene más de 35.000 metros cuadrados construidos, empleando a 350 personas, y sigue en constante crecimiento, con 15 empresas radicadas.

“Con su propuesta logística e industrial categoría 1 y 2 (industria liviana), el Polo 226 se está desarrollando como otra propuesta de parque para que empresas nacionales y locales se instalen en la ciudad. Esa es otra tendencia, por fuera del desarrollo residencial, que está en ascenso”, plantea Lorenzo.

Otro sitio es el Parque Industrial 2. El predio, de una superficie total de 168.741 hectáreas, se encuentra ubicado a 1,2 kilómetros de la ruta 88, adyacente al límite noreste del Parque Industrial General Savio.

Será un parque “industrial, logístico y empresarial”, que contará, según se desprende del Plan Maestro confeccionado por el municipio, con una zona gastronómica, un hotel, un gimnasio y hasta una guardería.

Las obras de acondicionamiento del suelo, infraestructura de servicios urbanos, estructuras edilicias e instalaciones complementarias estarán a cargo de H. Ledesma Desarrollo Inmobiliarios, comenzarán en las próximas semanas y demandarán dos años. Se trata del paso previo para la posterior radicación de empresas.

Desafíos

Los representantes de las cuatro desarrolladoras coinciden en que, a pesar del dinamismo de la industria en el último tiempo, reducir la presión impositiva es un desafío central para el sector de cara al futuro, en busca de hacerse aún más “competitivo”.

“En ningún país de Latinoamérica hay una presión impositiva como la que se ejerce en el sector de la construcción en materia de Ingresos Brutos, IVA, Ganancias o el Impuesto Inmobiliario. Lo mismo que las factibilidades al momento de iniciar un proyecto. Ahí vemos un desafío, es crucial para que podamos ser más competitivos”, resalta Miconi, en los mismos términos que sus colegas.

El ingeniero Silva, a su vez, destaca la necesidad de mayor celeridad en los trámites. “Si bien es la ‘ciudad del sí’, el exceso de documentación requerida cansa al sector y a la gente, porque un plano o proyecto en general tarda mucho en aprobarse. La burocracia sigue siendo importante y te hace bajar los brazos a veces. Eso tiene que cambiar”, reclama.

Por último, Silva llama a un cambio de mentalidad en la industria, donde entiende que se debe ir hacia una “deflación”.

“Los precios han subido muchísimo y la gente no lo convalida, es todo una cadena. Es muy caro todo. Por eso siento que debería haber una deflación, pero no sé si estamos preparados para eso”.