El gobierno municipal presentó un proyecto de ordenanza tendiente a fijar las compensaciones urbanísticas a cargo de quienes pidan indicadores particulares para construir.

La propuesta, presentada este martes en el Concejo Deliberante, busca crear la Contribución Obligatoria sobre la Valorización Inmobiliaria (COVI). “Se entiende por valorización inmobiliaria a todo incremento del valor de un inmueble generado por acciones del Estado, ajenas a las intervenciones del propietario y, por lo tanto, susceptibles de ser recuperados públicamente. Dicha valorización se expresa en la diferencia entre la valuación inicial o previa y la valuación posterior de los inmuebles beneficiados”, detalla.

Los hechos generadores de la participación de los municipios en las valorizaciones inmobiliarias ya están contemplados en la Ley de Acceso Justo al Hábitat de la Provincia. Las compensaciones surgen por la rentabilidad que les queda a los desarrolladores cuando, por ejemplo, pueden construir más pisos de los contemplados originalmente.  

En los últimos años, el gobierno municipal estableció, con apoyo del Concejo Deliberante, compensaciones urbanísticas tras la autorización de los proyectos del Distrito de Arte y Diseño (DAD), Villa Titito y Unkanny (en el ex hotel Hurlingham). Las compensaciones fueron obras de infraestructura y equipamiento urbano en la zona del Distrito Tecnológico.

“Lejos de establecer una obligación adicional al que quiera invertir, lo que intentamos es que tengan una previsión de cómo será la compensación”, aclararon desde el municipio.

La COVI será exigible al propietario o poseedor de un inmueble cuando solicite un permiso de urbanización, subdivisión y/o construcción y sea aprobado; se efectivice el cambio de uso del inmueble como resultado de una
modificación del régimen o zonificación del suelo, y se produzcan actos que impliquen transferencia de dominio sobre el inmueble en forma total o parcial, con excepción de aquellos resultantes de herencias y donaciones sin cargo.

Será determinada de oficio por la autoridad de aplicación ante cada hecho generador de una nueva valoración. “Las valuaciones iniciales y posterior tomarán como unidad de cálculo el valor de metro cuadrado del inmueble en su constitución original, previa al hecho generador, y el valor del metro cuadrado con posterioridad al mismo, computando el total del área neta edificable después de estimar y descontar las superficies de calles públicas y cesiones exigibles, o bien el total del volumen edificable, según corresponda. Una vez calculada la valorización sobre el inmueble, se aplicarán los porcentajes establecidos para cada caso, determinando el monto de la contribución obligatoria”, indica el proyecto.

Las valorizaciones inicial y posterior se determinaran mediante intervención de la Comisión Tasadora Permanente, que funciona ad honorem y está integrada por la Secretaria de Legal, Técnica y Hacienda, la de Obras y Planeamiento y los colegios profesionales de Agrimensores, Martilleros, Arquitectos e Ingenieros.

“En forma justificada y en el marco de las directrices municipales de ordenamiento territorial, los porcentajes de referencia podrán elevarse cuando las particularidades de los predios o las edificaciones, o la diversidad de las acciones realizadas por el Estado, lo ameriten”, establece el proyecto. Y agrega: “En todos los casos en los que el municipio ejecute infraestructuras de servicios u obras, el costo de las mismas deberá adicionarse al monto de la contribución obligatoria determinada, a excepción de aquellas que se hubieran realizado como contribución por mejoras, que incidan en la condición de otros barrios de la ciudad y aportado como tales u otras tasas correspondientes a los entes descentralizados u Obras Sanitarias”.

En virtud de las necesidades locales en materia de hábitat, se priorizará el pago de la COVI mediante cesiones de suelo o inmuebles edificados de valor equivalente a la contribución determinada. También se contempla el pago mediante la ejecución de obras de infraestructura, equipamiento u espacio público en la parcela objeto de subdivisión, siempre y cuando se trate de obras que exceden a las obligatorias exigidas por la legislación vigente.

En el caso de los grandes desarrollos inmobiliarios, la contribución obligatoria se efectivizará en simultáneo a la concreción de las autorizaciones administrativas de aprobación final. Cuando los desarrollos inmobiliarios tengan una superficie superior a los 5000 metros cuadrados. los sujetos obligados al pago de la contribución establecida por el municipio cederán el 10% de la superficie total de los predios afectados o sus equivalentes en dinero o suelo urbanizable en concepto de pago a cuenta de la determinación definitiva, sujeto al cómputo de equivalencia y valorización final.

Las parcelas o unidades edificadas que reciba el municipio como contribución en concepto de participación en las valorizaciones inmobiliarias serán asignadas al Banco Municipal de Tierras. Cuando no exista la posibilidad de compensación material y se efectúe una contribución económica de monto equivalente, será asignada al Fondo de Mejoramiento del Hábitat creado por la ordenanza 25142.