El valor de las expensas aumentó un 35% en los últimos meses en Mar del Plata y, en el mismo porcentaje, creció la morosidad y los juicios por incumplimiento en los pagos que tienen que hacer los propietarios para los gastos de mantenimiento del edificio.

El abogado Juan Antonio Costantino, que representa a numerosos consorcios y administraciones de la ciudad, señaló que las expensas “han aumentando aproximadamente un 30% ó 35% en estos últimos tres meses”.

Para Costantino este incremento se debe al “alza de todos los precios e insumos que utilizan los consorcios”.

“Hubo un aumento de aproximadamente un 58%, momentáneamente, para los encargados de edificios y muchas administraciones ya lo están liquidando. Además, el valor de las expensas deriva de las ordenanzas municipales, que incluyen, por ejemplo, la adecuación de los ascensores a la nueva reglamentación”, sostuvo el letrado y continuó: “Todo eso, más las obras que hay que hacer de mantenimiento de fachada, por ejemplo, ha hecho que las expensas hayan aumentado bastante”.

Asimismo, recordó que las expensas que deben afrontar los propietarios pueden ser ordinarias (que se utilizan para cubrir los gastos fijos) o extraordinarias (que se emplean para gastos imprevistos o eventuales que exceden los gastos comunes de mantenimiento).

En este marco, el abogado, de más de 50 años de ejercicio en la profesión, indicó que “el aumento de las expensas trae como consecuencia el aumento de la morosidad de los propietarios que no pueden hacer frente al pago de estos nuevos valores”.

“La morosidad aumentó en un porcentaje similar a este 30% que estamos hablando”, aseguró Costantino y analizó que Mar del Plata podría ser una de las ciudades con más morosos en expensas por diferentes motivos.

“Mar del Plata tiene mucha gente jubilada, que viene de otros lados, sobre todo desde CABA, porque un jubilado con un ingreso fijo le resulta más económico vivir en Mar del Plata que en la Ciudad Autónoma, que además viene por la calidad de vida”, manifestó el abogado y añadió que el aumento de expensas “trae aparejado que el que está jubilado, con un ingreso fijo, y no tiene otro trabajo, se encuentra con gastos extraordinarios y ahí se produce el desfasaje”.

“Otro factor más a tener en cuenta”, dijo Costantino es que “Mar del Plata tiene muchos dueños de departamentos en otras localidades, que lo usan solo uno o dos meses para vacacionar”. “Este propietario ausente primero va a pagar las expensas de los edificios donde vive en forma permanente, esa es su prioridad”, advirtió.

Por otra parte, el letrado señaló a las expensas extraordinarias que deben hacer frente los propietarios y que en muchas ocasiones se vuelven muy costosas por el volumen de obras que deben encarar los edificios, que en ocasiones requieren contratos millonarios.

“Por ejemplo la de la ordenanza del mantenimiento de fachada, de acuerdo al tipo de edificio, son contratos de 10, 15 o 20 millones de pesos. Lo mismo que, si por algún motivo se corta el gas, y hay que readecuar la instalación a las normas del 2024 eso son decenas de millones de pesos”, alertó.

Inseguridad cara

En este contexto, en el que en los últimos meses se replicaron robos en distintos edificios de la ciudad, Costantino indicó que la inseguridad puede terminar impactando también en el valor de las expensas.

“El aumento del costo no está en que hayan roto un portón o se hayan llevado algún elemento de algún propietario, el punto está en que la gente ante esta situación de inseguridad tiende a proponer la contratación de personal de seguridad y eso es muy caro”, advirtió.

“Estas empresas tienen que estar registradas, tener registrado hasta los handys, todos los elementos en el Ministerio de Seguridad, y eso se cobra por valor hora. Tener una vigilancia de este tipo las 24 horas es caro”, agregó.

Frente a este panorama, y a pesar de su elevado valor, el abogado afirmó que “se nota que está aumentando” la cantidad de edificios que contratan servicios de seguridad y precisó que entre ellos también se está requiriendo el “ojo de halcón” que es “un dispositivo, un visor, como un gran televisor que se encuentra en el hall de ingreso al edificio”.

“Está monitoreado las 24 horas por una empresa, que generalmente son de Capital Federal, y es como si se tratase de un vigilante virtual, que cuando detecta alguna irregularidad automáticamente envía personal. Ese servicio es más económico, porque no hay persona fija las 24 horas”, explicó.

De la deuda al embargo

Por último, Costantino alertó que los abogados del sector están teniendo “muchísimos juicios por expensas”.

“Todo esto tiene una secuencia. Ya para el segundo mes de expensas impagos el administrador tiene que estar librando una comunicación intimándolo a que cancele. Después del cuarto a quinto mes pasa a un abogado que envía una carta a documento. Si sigue sin pagar, se inicia la ejecución expensas y se genera un embargo preventivo sobre la unidad deudora”, repasó.

No obstante, aclaró que ese habitual que las administraciones les habiliten a los letrados “convenios de pagos en cuotas, con algún interés sobre el saldo”. “Hay flexibilidad de las administraciones para con los deudores”, destacó.

Para finalizar, señaló que “al aumentar la morosidad, aumentan correlativamente los juicios porque, a esa persona que no puede pagar, se le va aumentando la deuda”.