En el 24,83% de los hogares del Partido de General Pueyrredon viven personas que alquilan, y esa modalidad se consolida como una tendencia y una forma de acceso a la vivienda en constante crecimiento en los últimos años, pero con un importante contrapunto: hay más de 86 mil viviendas desocupadas en el distrito.

Estos son algunos de los datos que se destacan del Informe de Monitoreo del Hábitat Urbano en el Partido de General Pueyrredon, que presentaron recientemente el Colegio de Arquitectura y Urbanismo de la Provincia de Buenos Aires – Distrito 9 (Cauba 9) y la Red Mar del Plata Entre Todos.

El documento advierte que a nivel nacional alquila el 21% de la población y en la provincia de Buenos Aires el 19,3%, mientras que en la ciudad el indicador supera el 20%. Para los autores, la cantidad de viviendas alquiladas ubicada General Puyerredon como “uno de los centros urbanos con mayor presión sobre el mercado locativo del país”.

Cada vez más inquilinos

De acuerdo con Censo 2022, el partido tiene 667.082 habitantes, un 7,8% más que en 2010, lo que representa 48.093 personas adicionales. El 92,4% vive en la ciudad de Mar del Plata. Sin embargo, el ritmo de crecimiento se desaceleró: entre 2001 y 2010 el promedio anual fue del 1,08%, mientras que entre 2010 y 2022 bajó al 0,65%.

La ciudad creció “hacia los bordes”. El informe destaca que tres sectores concentraron el 54% del aumento de población del partido. La zona de la Ruta 11 Sur registró un crecimiento del 75,1%, al pasar de 13.577 a 24.092 habitantes. En tanto, el sector de la Ruta 11 Norte Costero aumentó un 63,9%, de 8.841 a 14.490 personas, y el eje de la avenida Antártida Argentina Sudoeste creció un 62,3%, de 15.523 a 25.326 habitantes.

Mientras tanto, la cantidad de hogares que alquilan aumentó considerablemente. En 2010 había 42.917 hogares inquilinos y en 2022 llegaron a 64.483, sobre un total de 259.623. Son 21.566 hogares más en doce años, lo que representa un incremento del 50,25%.

En detalle, la mayor concentración se registra en el centro, donde el mercado de alquiler tiene más peso, sobre todo por la cantidad de edificios. En la zona delimitada por las calles Rodríguez Peña, Dorrego, Río Negro y el Boulevard Marítimo, más del 42% de las viviendas están alquiladas. Hacia la periferia, esa proporción disminuye.

Sin embargo, el informe marca una paradoja: de las 343.188 viviendas registradas en el partido, 86.484 (el 25,2%) están desocupadas. Se ubican principalmente en la franja costera, tanto en el área central como fuera del ejido urbano, y en el periurbano sur, donde en los últimos años se impulsaron desarrollos inmobiliarios residenciales y comerciales. En algunos sectores, las viviendas vacías superan el 50% por radio censal.

El documento aclara que en Mar del Plata conviven viviendas de uso permanente y temporario, por el turismo, lo que dificulta identificar cuáles están realmente “ociosas”. Aun así, considera que el dato es relevante frente a la “elevada demanda” de alquileres y el déficit habitacional.

Código antiguo y excepciones

Hace poco más de dos años, el CAUBA 9 y Mar del Plata Entre Todos reunieron a 32 participantes de áreas municipales y provinciales, universidades e instituciones intermedias en un taller de diagnóstico. Uno de los grandes problemas identificados fue la desigualdad y fragmentación socioespacial entre el centro y las zonas en expansión.

Uno de los puntos más importantes tiene que ver con las reglas que ordenan el crecimiento urbano. El Código de Ordenamiento Territorial (COT), basado en las ordenanzas 4514/79 y 13231/00, acumuló “sucesivas modificaciones”, pero, según el informe, “ya no responde” a las dinámicas actuales de la ciudad.

A esto se suma la tendencia a conceder excepciones al COT para proyectos inmobiliarios de tipo “premium”, en detrimento de la planificación, la sostenibilidad y la protección del patrimonio.

El informe también advierte sobre la falta de información sistematizada. Según señala, el municipio no cuenta con un observatorio de precios del suelo ni con registros organizados sobre el mercado de alquileres. Además, las áreas de vivienda llevan sus registros de manera “artesanal” debido a la falta de recursos informáticos.

El déficit habitacional muestra dos caras. Entre 2001 y 2022 el déficit cuantitativo (vivienda nueva) bajó 28,44%, de 9.902 a 7.086 viviendas. Pero el cualitativo (viviendas que necesitan mejoras) subió 6,30%, hasta 14.350. En síntesis, esto implica menos demanda de casas nuevas y más precariedad.

Con la Encuesta Permanente de Hogares, la Red Mar del Plata Entre Todos estima que el déficit del aglomerado Mar del Plata-Batán fue de 9,24% en el segundo trimestre de 2025, el más alto desde 2021, aunque menor al de la mayoría de los grandes aglomerados del país.

En los barrios populares la situación es más dura. El RENABAP registra 72 barrios con unas 15.580 familias en 14.158 viviendas (en 2016 se habían contado 8.560 familias). Solo el 56% tiene conexión eléctrica formal con medidor, el 28% accede a agua de red formal y apenas el 12,5% a red cloacal.

El Colegio de Arquitectura y la Red Mar del Plata Entre Todos presentaron el informe que analiza la gestión del suelo, la edificación privada y la producción de vivienda social.

Viviendas sociales

El relevamiento del CAUBA, con 97 polígonos mapeados, identificó 13.404 soluciones habitacionales que alojan a unas 53.616 personas, si se toma un promedio de cuatro por vivienda. Hubo cinco períodos de producción, con un pico de 4.388 viviendas entre 1976 y 1982 y apenas 1.706 entre 2001 y 2023.

La tendencia marca que, desde 1976, la cantidad de viviendas sociales construidas en el partido disminuyó, a pesar del crecimiento poblacional, algo que contrasta con lo ocurrido a nivel nacional, donde el crecimiento fue sostenido.

Además, cambió el tipo: en las primeras décadas predominaron los conjuntos de alta y media densidad, mientras que en los últimos 25 años la totalidad de los conjuntos locales se hizo en lote propio. El resultado, según el informe, es una producción discontinua y de baja densidad.

Obra privada

La construcción, un sector que históricamente movió la economía local, también está golpeado. Los autores señalan que no hay financiamiento hipotecario para vivienda nueva, que el crédito está restringido y que los programas públicos se paralizaron o redujeron drásticamente.

A eso se suma un costo de construcción en dólares que “supera ampliamente los promedios históricos” y, en muchos casos, “más que duplica los de las últimas décadas”, lo que vuelve a la casa propia “un bien de carácter suntuario”.

Los metros cuadrados visados para obra nueva residencial cayeron un 37,9% entre 2022 y 2025. Por su parte, los permisos de construcción totales otorgados por el municipio, según datos del INDEC, disminuyeron un 59,14% durante el mismo período.

Qué proponen

Entre las principales conclusiones, el informe plantea la necesidad de actualizar el marco normativo local y revisar el Código de Ordenamiento Territorial, además de poner en plena vigencia los instrumentos de planificación y gestión del suelo.

También propone articular de manera efectiva las políticas de vivienda con las de ordenamiento territorial.

Los autores consideran necesario generar suelo urbano y viviendas asequibles, tanto para comprar como para alquilar, destinadas a los sectores de menores y medianos recursos.

A su vez, reclaman extender la infraestructura y los servicios esenciales a los barrios populares y las zonas de expansión de la ciudad.